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香港楼市按揭降息战一触即发万芳

发布时间:2020-02-14 11:39:11 阅读: 来源:岩棉厂家

香港楼市按揭降息战一触即发,

香港楼宇按揭正陷入低谷,新造按揭大幅减少 。减息实属迫不得已,未来无论香港同业拆息按揭(下称 H按 )还是最优惠利率按揭(下称 P按 ),都将因应市况随时调整定价策略。 面对汇丰带头减息,中银香港总裁和广北正式迎战。

P按指银行设定的最低优惠息率,H按俗称香港同业拆息按揭,息率浮动,楼价急跌时,银行有权要求借款人提前偿还部分贷款,以符合金管局设定的资产负债比率。目前,香港84.6%的按揭选择P按,另有11.8%采用H按。

作为按揭市场的两大 头马 ,香港按揭减息战一触即发。多家银行的实际息率逼近香港金管局规定的P按下限2.15%,另附赠最多1%的现金利息回赠,换言之,买房的贷款成本足足比内地低了2/3。

尽管利息已低无可低,仍无法刺激萧条的香港楼市。一手市场,整整一个月全港仅有3个楼盘售卖,其间卖出67伙,成交金额7.43亿港元,约等于旺季的单日成交。二手市场自2月底政府推出 双辣招 以来,同样持续低迷。

利率迫近监管下限

2月底,香港金管局出台新的《内评法》,将新造按揭的风险加权比例从7%-8%翻倍至15%,几乎所有银行都被迫加息0.25厘,将增加的成本转嫁至客户。好景不长,楼市成交低迷很快影响到银行按揭业务,富邦、大新等中小型银行率先低调减息,P按实际息率低至2.15%,触及金管局的P按定价下限。

5月22日,有地产代理爆料楼按 二哥 汇丰带头减息,实际按息定位2.15%至2.2%,主要针对部分卓越理财客户,另设1%的利息回赠。5月27日,市场占有率最高的中银香港加入战局,消息指,该行H按降至Hibor加1.9,按目前香港同业拆息(H)0.2%计算,实际息率仅2.1%,低过汇丰,P按暂时不调整。

和广北出席股东会后表示: 楼市低迷致使新造按揭增长放缓,正处于数年来的谷底,但减息空间不大,料对提振业务表现效果有限。

截至发稿时,香港按揭市场另外两大巨头,恒生银行对本报表示按揭利率没有改变但会根据个案而不同,渣打银行则表示不评论市场消息。

经络按揭转介首席经济分析师刘圆圆对本报透露: 大多数银行不愿高调减息,针对信用记录良好,或者借贷不足七成的客户,都可以特事特办,提供最低2.15%的优惠利率。但实际成效不佳,因投资者普遍看空楼价走势,发展商亦减缓推盘速度。

根据金管局统计,4月香港新取用按揭贷款额较3月份减少19.4%,至150亿港元,新申请个案环比锐减28.4%至7370宗。涉及一手和二手交易的批出贷款额分别减少11%和36.9%。

刘圆圆介绍,2010至2011年间,楼市成交兴旺,每月新取用按揭贷款平均超过300亿港元,若计及2年楼价上涨,整个按揭市场缩水超过1倍, 市场冷清倒逼银行减息 。

一手 无楼买

近期按息市场冷清的一大原因是新盘匮乏。

4月29日,香港政府推出《一手物业销售条例》,发展商须确保售楼书的描述与250米内现有的每一条街道、每一个建筑物结构相同;售楼前,必须提前三日向公众公布单位售价,亦不可开售前宣称已获意向价订购。任何虚假或失实陈述,最高刑罚可判监7年和罚款500万港元,堪称香港史上最严厉的销售条例。

有大型发展商销售总监向本报抱怨,新规几乎打乱了集团近半年的新盘部署,必须重新上载售楼文件,原先敲定的部分预售楼花亦须重新审核。记者追问何时会推出新盘时,他表示管理层已下达封口令,任何放风言论随时可能摊上刑事责任。

新规刚 满月 ,5月份只有3个楼盘在售,其间成交67伙,成交7.43亿港元。地产代理感叹: 单月成交只等于2年前的单日成交,买家无楼可买。

据美联物业统计,5月首27日一手私楼注册量录得482宗登记,较4月同期的810宗大幅下滑逾四成;今年首5月,一手住宅登记4236宗,创下2006年以来的7年同期最低纪录。

楼价可跌40%?

20%的印花税已赶绝大部分投资者,换楼需求亦受到压抑,房地产市场已步入 冰河期 。 香港理工大学建筑及房地产系教授许智文向记者披露,有数十个新楼盘正在等待政府批准预售,发展商需适应新例不假,也不排除发展商刻意减缓推盘步伐,待价而沽。

一、二手市场萧条,政府却无意修改调控政策。TVB引述来自政府的高层消息称,楼价不会直线下跌,目前回落属短暂调整。未来利息一定会上升,楼价自然下跌。该高层指,就算楼价跌两成,政府也不会担心。而长远楼价即使下跌40%,亦有信心避免1998年和2003年的 负资产潮 重现。

记者就此言论向香港运输及房屋局求证,政府发言人拒绝就消息来源给予评论。

身兼长远房屋策略督导委员会成员的许智文表示,政府的逻辑在于近半数楼盘的按揭贷款已供完,剩余贷款余额仅约三至四成需偿还,即使楼价急跌,业主持货风险有限。

但这2年高位入市的新置业者,按揭比例普遍达到七成(或以上),若楼价暴跌40%,配合息率上升,很难保证不出现一定规模的偿付危机。

许智文强调,楼价急跌会引发银行业连锁效应。为确保符合巴塞尔协议III等规定的资本要求,银行一方面被迫加息,还会催促H按买家提前还款。届时,香港政府或需效仿美国接管房利美和房贷美,利用财政储备向 金融系统 输血;相信当局不会放任楼价无序下跌。

(21世纪经济报道)

(编辑:地产福建网综合)

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